Immobilie als Kapitalanlage
Rendite durch Vermietung: Immobilien als lukrative Anlage
Das Wichtigste in Kürze:
-
Eine Immobilie dient als Kapitalanlage, wenn der Käufer nicht selbst einziehen möchte, sondern sie vermietet, um Mieteinnahmen zu generieren.
-
Immobilien sind mittel- bis langfristige Kapitalanlagen, die oft durch Baukredite finanziert werden, sodass fremdes Geld für den Käufer arbeitet.
-
Die Rendite einer vermieteten Immobilie sollte idealerweise 4 bis 5 % betragen. Die Lage der Immobilie spielt eine zentrale Rolle, wobei auch B- und C-Städte attraktiv sein können.
-
Immobilienpreise schwanken, doch Immobilien gelten historisch als krisensicher. Allerdings sollten Anleger die potenziellen Tücken und das Risiko einer Eigenimmobilie kennen und erwägen, in diversifizierte Immobilien-Investments zu investieren.
.png)
Inhalt
Warum sind Immobilien als Kapitalanlage beliebt?
Viele Anleger suchen nach einer langfristigen und sicheren Investitionsmöglichkeit. Immobilien bieten genau das: Sie sind weniger anfällig für Kursschwankungen wie Aktien oder Fonds und bieten eine stabile Anlageform. Dies ist einer der Gründe, warum rund 15 Millionen Wohnungen in Deutschland von Privatpersonen vermietet werden. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist aufgrund seiner Stabilität auch bei Profi-Anlegern beliebt.
Wann ist ein Investment in Kapitalanlageimmobilien sinnvoll?
Ein Investment in eine Immobilie als Kapitalanlage ist dann sinnvoll, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:
-
Gute Lage: Die Immobilie sollte sich in einer attraktiven Region und Umgebung befinden.
-
Gute Substanz: Die Immobilie sollte keine versteckten Mängel aufweisen.
-
Rendite und Risiko: Die Rendite sollte den Vorstellungen des Anlegers entsprechen und das Risiko sollte überschaubar sein.
-
Angemessener Kaufpreis: Der Mietpreismultiplikator sollte in der Regel nicht höher als 30 sein, um eine solide Rendite zu gewährleisten.
Warum ist die Lage so wichtig?
Die Lage einer Immobilie ist der entscheidende Faktor für die Wertsteigerung und stabile Mieteinnahmen. Vor dem Kauf sollten sowohl die Mikro- als auch die Makrolage geprüft werden:
-
Mikrolage: Die direkte Umgebung sollte Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Cafés, Restaurants und eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr bieten. Die Lage sollte zur Zielgruppe passen, die als Mieter angesprochen werden soll.
-
Makrolage: Die wirtschaftlichen Perspektiven der Region, die Bevölkerungsentwicklung und der Leerstand von Mietwohnungen sind wichtige Faktoren.
Welche Städte sind attraktiv?
Neben den großen Metropolen (A-Städte) wie Hamburg, Berlin, München und Stuttgart sind auch B- und C-Städte wie Heidelberg, Bonn oder Ingolstadt attraktiv. Diese Städte bieten oft gute Wachstumschancen und eine hohe Nachfrage.
Worauf sollte man beim Kauf einer Immobilie achten?
-
Zustand der Immobilie: Besonders bei Altbauten sollte ein Gutachter den Zustand der Immobilie prüfen, um mögliche Sanierungskosten abzuschätzen.
-
Kaufpreis: Der Kaufpreis sollte nicht überhöht sein und sich im Rahmen des Mietpreismultiplikators bewegen.
-
Rendite: Eine Rendite von 4 bis 5 % gilt als solide. Sie sollte nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten berechnet werden.
-
Finanzierung: Mindestens 20 % Eigenkapital sollten vorhanden sein, um die Finanzierung solide zu gestalten und Puffer für unvorhergesehene Ausgaben zu haben.
Welche Formen der Immobilien-Investments gibt es?
-
Zinshaus: Mehrfamilienhäuser bieten oft eine gute Möglichkeit, mehrere Mietparteien und damit höhere Mieteinnahmen zu haben.
-
Vermietete Eigentumswohnung: Diese kann auch für die eigene Nutzung im Alter vorgesehen werden.
-
Vermietetes Einfamilienhaus: Weniger attraktiv aufgrund der höheren Modernisierungskosten, die nicht auf mehrere Parteien umgelegt werden können.
Wie finanziert man eine Kapitalanlageimmobilie?
Die Finanzierung sollte vorsichtig kalkuliert werden. Mindestens 20 % Eigenkapital sind empfehlenswert. Die Mieteinnahmen sollten realistisch eingeschätzt werden, und es sollte ein Puffer für unvorhergesehene Ausgaben vorhanden sein. Auch die Zinsentwicklung sollte in die Planung einbezogen werden.
Vorteile einer Immobilien-Investition:
-
Steuervorteile: Kosten für Erhaltungsaufwand und Abschreibungen können steuerlich geltend gemacht werden.
-
Inflationsschutz: Immobilien bieten einen eingebauten Inflationsschutz, da die Miet- und Kaufpreise oft an die Inflation gekoppelt sind.
-
Portfolioergänzung: Immobilien sind eine sinnvolle Ergänzung eines diversifizierten Vermögensportfolios.
-
Wertbeständigkeit: Bei guter Lage und Ausstattung bieten Immobilien gute Aussichten auf Wertsteigerung.
Nachteile einer Immobilien-Investition:
-
Vermietungsaufwand: Die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie erfordern Zeit und Aufwand.
-
Klumpenrisiko: Eine einzelne Immobilie bindet viel Kapital und birgt ein hohes Risiko.
-
Sanierungskosten: Diese können höher ausfallen als erwartet.
Fazit
Die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage kann sich lohnen, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Eine sorgfältige Auswahl der Lage und Immobilie sowie eine umsichtige Finanzierungsplanung sind entscheidend für den Erfolg der Investition.